CORONAVÍRUS – (COVID-19)
E OS CONTRATOS DE ALUGUEL IMOBILIÁRIO
Enquanto escrevo este artigo, em 03/04/2020, possivelmente os senadores estejam reunidos para em atendimento ao anterior acordo político fechado entre seus líderes, dentre outras, analisarem a proposta que flexibiliza as regras contratuais respeitantes às locações, tendo em vista os impactos econômico-financeiros causados pela pandemia instalada pelo Coronavírus (Covid-19).
O projeto de lei apresentado ao senado pelo ministro Dias Toffoli, presidente do STF, conquanto ainda modesto para a crise que se vivencia, contempla dentre outras, a hipótese de que, inquilinos que tenham sofrido redução da jornada de trabalho ou redução salarial, poderão negociar com o proprietário do imóvel a suspensão total ou parcial do pagamento do aluguel até o final de outubro do corrente ano.
O saldo remanescente seria parcelado em cinco vezes e cada parcela agregada ao valor do aluguel a partir do mês subsequente à suspensão, ou seja, de novembro deste ano, até março do vindouro.
Neste período, ações de despejo não poderão ser movidas. Exceto para uso próprio.
Apresentado pelo vice presidente do senado, Antonio Anastasia (PSD-MG) e com a relatoria a cargo da senadora Simone Tebet (MDB-MS), o projeto, mais que tudo, antevê não só evitar-se a exagerada judicialização de querelas locatícias, como também barrar uma série de projetos específicos que atualmente tramitam pelas duas Casas do Congresso.
Conquanto o projeto abranja outros campos das relações negociais tais como a possibilidade de prisão domiciliar por dívida alimentícia, prorrogação de prazos para a conclusão de inventários e partilhas; vigência da Lei Geral de Proteção de Dados – LGPD; arrendamentos agrários, cancelando-se a proibição de que estrangeiros possam celebrá-los; relações entre correntistas e bancos; distribuição de lucros e dividendos; relações de consumo; infrações concorrenciais e de transporte rodoviário de cargas, temas estes que oportunamente serão objeto de outros artigos, convenha-se desde logo, que a modéstia com que trata as relações locatícias, bem ao revés do esperado, não impedirá a judicialização de quezílias entre inquilinos e proprietários.
Veja-se que o judiciário de Primeira Instância, geograficamente mais próximo dos dramas humanos, o que, ao menos em tese deveria proporcionar-lhe maior sensibilidade, já tem considerado justificada a impossibilidade do pagamento dos locatícios por conta do isolamento social proporcionado pela pandemia, baseando esse entendimento na teoria da imprevisão nascida no direito francês na oportunidade da primeira guerra mundial, com o advento da Lei Faillot assim nominada em homenagem ao deputado francês que a criou em 1918.
Com efeito; não se pode responsabilizar quem não tinha como prever a ocorrência de um fato impossibilitador de que possa adimplir obrigação à qual se obrigou anteriormente ao surgimento deste fato.
São elementos da teoria da imprevisão :-
- A superveniência de um acontecimento imprevisível;
- A alteração da base econômica objetiva do contrato e,
- A onerosidade excessiva.
Sua base legal é encontrada no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor.
Estabelece o Código Civil :-
“Art.421 – A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato” (SIC).
“Art.478 – Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação” (SIC).
“Art.479 – A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato” (SIC).
“Art.480 – Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva” (SIC).
No mesmo sentido é o Código de Defesa do Consumidor :-
“Art.6º. – São direitos básicos do consumidor:
Inciso V – A modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas” (SIC).
Ressalte-se por oportuno, que a lei normatizadora das relações consumeristas inclusive dispensa o elemento da imprevisibilidade contemplado no artigo 478 do Código Civil…
Isto posto, vê-se que o projeto de lei em votação no dia de hoje, à rigor não traz nenhuma novidade, apenas e tão somente estabelece bases objetivamente sólidas para a operacionalização de direitos que de há muito já se encontravam contemplados pelas leis civis que regulamentam a matéria.
Convenha-se ser muito pouco em face da grave crise econômico-financeira que já assola o País com previsão de piora em ritmo geométrico o que será verdadeiramente devastador, tanto aos inquilinos, quanto aos senhorios.
Interessante notar que tanto o judiciário, quanto o legislativo apontam a omissão do Executivo que não teria se interessado pelo tema, abrindo oportunidade a que a inciativa do STF encampada pelo Senado, consubstanciaria sinal inequívoco da união de forças entre Legislativo e Judiciário em face de um Executivo precocemente desgastado no combate da pandemia…
É de todo necessário que o Poder Executivo tome as rédeas da situação, abrindo os cofres do tesouro de forma minimizar todas as questões econômico-financeiras que afligem a ainda afligirão os brasileiros.
Não é efetivamente o momento de proteger ou buscar qualquer incremento macro-econômico; estamos todos em guerra e a única defesa contra o Coronavírus (Covid-19) é o mais completo isolamento social com todas as mazelas que dele possam advir, para as quais, só há uma solução e que só pode ser materializada pelo Poder Executivo; interessar-se, como é de seu dever de ofício e de forma generosa abrir os cofres do tesouro federal.
Por certo que tal conduta trará graves problemas futuros; todavia haverá futuro para que possam ser resolvidos.
Finalizando; seja qual for o resultado da reunião senatorial, via deste artigo venho alertar, tanto os inquilinos quanto aos senhorios que por medida de prudente cautela, consultem seus advogados de confiança, inteirando-se, cada um de per si, do alcance, importância e gravidade dos problemas que, senão ainda não os afligem, por certo em futuro próximo os atormentarão, quando tornarem-se insolúveis.
Estaremos à inteira disposição para auxiliá-los, remota ou até mesmo presencialmente quando tanto se fizer absoluta e cabalmente necessário.
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